Elbląscy radni na czerwcowej sesji uchwalili „Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Elbląga na lata 2007 –2011”. Miasto kontynuuje przyjazną mieszkańcom politykę czynszową, ustala standardy budynków i mieszkań komunalnych, ale pozbywa się dobrych mieszkań na wynajem i nie dostrzega osób niepełnosprawnych.
Obowiązek uchwalania programu gospodarowania mieszkaniowymi zasobami gminnymi nakłada na samorządy Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Program przyjęty w Elblągu, jak czytamy na ostatniej stronie dokumentu, ma spełnić następujące cele (cytuję):
1)podwyższanie standardu technicznego budynków poprzez kontynuację zadań remontowo – termomodernizacyjnych budynków gminnych i wspólnot mieszkaniowych z udziałem gminy. Dodatkowo w latach 2008 – 2010 zakłada się termomodernizację 4 budynków gminnych,
2)dalszą prywatyzację lokali mieszkalnych w budynkach gminnych i wspólnot mieszkaniowych,
3)wychodzenie ze wspólnot mieszkaniowych,
4)kontynuację polityki czynszowej z planowanym wzrostem czynszu maksymalnie o 5% rocznie, zmierzającej do osiągnięcia 3% wartości odtworzeniowej,
5)wprowadzenie zasad obniżania czynszu dla najemców posiadających trudności finansowe,
6)kontynuację zamiany mieszkań w budynkach nowo wybudowanych poprzez oddawanie rocznie do użytku ok. 30 lokali mieszkalnych począwszy od 2008 roku,
7)eliminowanie mieszkań socjalnych w budynkach wspólnot mieszkaniowych,
8)poprawę zagospodarowania terenów wewnątrzosiedlowych poprzez dzierżawę i sprzedaż tych gruntów na rzecz wspólnot.
Stan obecny miejskich zasobów mieszkaniowych
W zasobach mieszkaniowych znajduje się 10.222 lokali mieszkalnych, w tym: 2.157 lokali – w 289 budynkach w całości gminnych, 8.056 lokali – w budynkach wspólnot mieszkaniowych oraz 9 lokali – w budynkach spółdzielni mieszkaniowej. Dominują budynki wybudowane przed 1945 rokiem.
Mieszkania komunalne są w 100% wyposażone w sieć wodociągową, w 97% w sieć kanalizacyjną, w 30% w ogrzewanie centralne, w 71 % w łazienkę (przy czym w budynkach należących w całości do miasta tylko ok. 47% mieszkań posiada łazienkę, a 4% nie posiada WC).
Jak wynika z przedstawionej analizy, mieszkania w budynkach należących do wspólnot mieszkaniowych, są w znacznie lepszym stanie technicznym niż mieszkania w budynkach w całości komunalnych.
Wśród zasobów komunalnych 242 mieszkania (wg stanu na 31.03.2007) mają status mieszkań socjalnych, z czego 55 zlokalizowanych jest w 50 budynkach wspólnot mieszkaniowych.
Spośród 289 budynków stanowiących w całości własność gminy, 31% znajduje się w złym stanie technicznym, 67% w średnim, 2% w dobrym. W 91 przypadkach, ze względu na stan techniczny lub z uwagi na planowane inwestycje zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego, budynki kwalifikują się do rozbiórki.
W zasobach należących do wspólnot 0,5% budynków posiada zły stan techniczny, 89,5% średni a 10% dobry.
Podwyższanie standardu technicznego budynków i mieszkań
W programie określone są docelowe standardy, jakie powinny spełniać budynki mieszkalne i mieszkania:
1)zakładany standard budynku:
a)instalacja gazowa o potwierdzonej szczelności,
b)sprawna instalacja odgromowa, badania kontrolne co 5 lat,
c)elementy konstrukcji budynku bez zagrożeń,
d)elewacja bez ubytków tynków i okładzin odnawiana nie rzadziej niż co 10 lat,
e)sprawna instalacja elektryczna przystosowana do aktualnych, zwiększonych obciążeń sprzętem gospodarstwa domowego,
f)sprawne przewody kominowe, badania kontrolne co rok,
g)malowanie klatek schodowych wraz ze stolarką nie rzadziej niż co 10 lat,
h)kompletne i na bieżąco konserwowane obróbki blacharskie oraz elementy odwodnienia dachów,
i)sprawne dźwigi osobowe,
j)sprawne zamki i domofony w wejściu głównym.
2)zakładany standard lokalu mieszkalnego:
a)sprawne i odpowiednie do kubatury lokalu źródło ciepła,
b)sprawna wentylacja w kuchni i łazience,
c)sprawna stolarka okienna i drzwiowa,
d)sprawna instalacja wodno – kanalizacyjna, gazowa i elektryczna,
e)wyposażenie lokalu w pomieszczenia sanitarne (WC, łazienka),
f)wyposażenie lokalu w urządzenia pomiarowe (wodomierze, ciepłomierze).
Należy stąd wnioskować, że planując remonty powyższe standardy będzie się brało pod uwagę. Nie wiadomo jednak, ile budynków i mieszkań uzyska zakładany standard w wyniku realizacji programu, ani za ile lat będą tak wyglądać wszystkie budynki i mieszkania miejskie.
Program zakłada generalny remont 4 budynków gminnych (dwa w 2008 oraz po jednym w kolejnych latach), obejmujący ich termomodernizację, remonty dachów, wykonanie izolacji pionowych i poziomych oraz remonty klatek schodowych.
Planuje się także wyburzenie 30 mieszkań rocznie w budynkach przeznaczonych do rozbiórki i jednoczesne wybudowanie 30 nowych mieszkań.
Wpłaty na fundusz remontowy do wspólnot mieszkaniowych mają zagwarantować utrzymanie stanu technicznego budynków na poziomie zapewniającym bezpieczeństwo ludzi i mienia w okresie jego użytkowania oraz na kontynuację prac termomodernizacyjnych wraz z remontem dachów w tych budynkach. Bierze się tu pod uwagę możliwość zaciągania kredytów bankowych przez wspólnoty.
Przewiduje się też umożliwienie rodzinom zajmującym lokale o niższym standardzie wymianę na lokale z wyższym standardem (po orzeczonej eksmisji), w ramach zasobu mieszkaniowego gminy.
Dalsza prywatyzacja lokali mieszkalnych w budynkach gminnych i wspólnot mieszkaniowych, wychodzenie miasta ze wspólnot mieszkaniowych.
Te cele władze miasta zamierzają osiągnąć poprzez sprzedaż mieszkań komunalnych na dotychczasowych zasadach, po 500 mieszkań rocznie.
Mieszkania, które gmina posiada w zasobach wspólnot, będą sprzedawane obligatoryjnie: każdy najemca takiego mieszkania otrzyma propozycję jego wykupu. Jeżeli się nie zgodzi, miasto zaproponuje najemcy lokal zamienny. Odmowa oferowanej przez miasto zamiany lokali będzie podstawą do wypowiedzenia umowy najmu dotychczasowego lokalu mieszkalnego za sześciomiesięcznym okresem wypowiedzenia, z jednoczesnym zaoferowaniem najemcy lokalu zamiennego do wynajęcia. W ten sposób miasto chce wycofać się z udziału we wspólnotach mieszkaniowych.
Sprzedaż lokali mieszkalnych z gminnego zasobu mieszkaniowego będzie, w pierwszej kolejności, następowała na rzecz najemców, którym zgodnie z art. 34 ust 1 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zmianami) przysługuje pierwszeństwo nabycia zajmowanych mieszkań. Nie wyklucza się jednak, w szczególnych okolicznościach, sprzedaży uwolnionych lokali w przetargu.
Budynki gminne niskie, od 1 do 4 lokali, miasto chciałoby sprzedać w całości. Jest to 60 budynków, w których znajdują się 124 lokale mieszkalne oraz 7 lokali użytkowych.
Zasady udzielania bonifikat przy sprzedaży lokali mieszkalnych nie ulegną zmianie.
Kontynuacja polityki czynszowej z planowanym wzrostem czynszu maksymalnie o 5% rocznie, zmierzająca do osiągnięcia 3% wartości odtworzeniowej oraz wprowadzenie zasad obniżania czynszu dla najemców mających trudności finansowe
Tak jak dotychczas, Rada Miejska ustala bazową stawkę czynszu dla lokali różnej kategorii oraz czynniki obniżające i podwyższające poziom czynszu. Stawka bazowa będzie systematycznie rosła. Maksymalna stawka czynszu, po uwzględnieniu czynników wpływających na poziom czynszu, nie może przekroczyć 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku.
Stawki czynszu w zasobie mieszkaniowym Miasta Elbląga w latach 2007 – 2011
Za wynajem lokali w budynkach wybudowanych do końca 1994 r. stawka bazowa wyniesie od 3,40 w roku 2007, do 4,14 zł/m2/m-c w 2011 r.; za wynajem lokali w budynkach wybudowanych po 1994 r. – od 4,85 obecnie – do 5,28 zł/m2/m-c w 2011 r.
Dla tych grup lokali stosowana jest tabela czynników obniżki i podwyżki stawki bazowej, w taki sposób, aby czynsz nie przekroczył 3% wartości odtworzeniowej lokali.
Za lokale wynajmowane w trybie art.30 ust.1 ustawy o ochronie praw lokatorów stawka czynszu wyniesie 3% wartości odtworzeniowej lokali, tabeli czynników nie stosuje się.
Lokale socjalne: czynsz w wysokości 50% najniższego czynszu obowiązującego w lokalach gminnych – tabeli czynników nie stosuje się.
Dla gminnych lokali mieszkalnych w budynkach spółdzielni mieszkaniowych – czynsz ustala się w wysokości odpowiadającej kosztom eksploatacji i remontów ponoszonych przez członków spółdzielni. Tabeli czynników nie stosuje się.
Do czynników obniżających stawkę czynszu, podobnie jak w latach ubiegłych, należą: położenie lokalu w suterenie (- 10%), w budynku kwalifikowanym do rozbiórki (-10%), w budynku na peryferiach miasta (-5%); brak przyłącza gazowego w budynku lub instalacji elektrycznej trójfazowej (-5%), brak centralnego ogrzewania (-10%), brak instalacji wodociągowej lub kanalizacyjnej (-15%), brak łazienki (-10%), brak toalety (WC) (-15%), toaleta (WC) położona poza budynkiem (-10%).
Maksymalna łączna obniżka stawki bazowej nie może być wyższa niż 50%.
Czynniki podwyższające: o 15% rośnie stawka bazowa czynszu za lokal położony w budynku wolnostojącym o liczbie lokali do 5 włącznie i lokal o powierzchni użytkowej powyżej 80 m2, w którym na osobę przypada powyżej 20 m2 powierzchni użytkowej.
Ponadto ustalone zostały następujące obniżki czynszu ze względu na dochody najemcy:
1)w wysokości 10% naliczonej stawki czynszu – jeśli średni dochód w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego nie przekracza 50 % kwoty najniższej emerytury w gospodarstwie wieloosobowym i 75 % tej kwoty w gospodarstwie jednoosobowym,
2)w wysokości 15 % naliczonej stawki czynszu – jeśli średni dochód w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego nie przekracza 25% kwoty najniższej emerytury w gospodarstwie wieloosobowym i 50% tej kwoty w gospodarstwie jednoosobowym.
Zakłada się umożliwianie zamiany lokali mieszkalnych najemcom o niskich dochodach na lokale o niższym czynszu, w celu dostosowania ich możliwości finansowych do wysokości czynszu. Dotyczy to w szczególności budynków po wykonanym remoncie kapitalnym (po zwyżce czynszu z tego tytułu).
Kontynuacja zamiany mieszkań w budynkach nowowybudowanych poprzez oddawanie rocznie do użytku ok. 30 lokali mieszkalnych począwszy od 2008 roku
W programie zakłada się budowę 30 nowych mieszkań komunalnych rocznie, poczynając od roku 2008 ( w 2008 roku będzie to budynek na ul. Browarnej). Jest ilość równa ilości mieszkań, które będą rozebrane.
Eliminowanie mieszkań socjalnych w budynkach wspólnot mieszkaniowych
Na mieszkania socjalne czeka duża grupa osób o niskich dochodach. Zapotrzebowanie na takie mieszkania rośnie także ze względu na dużą liczbę wyroków sądowych eksmisyjnych z prawem do otrzymania lokalu socjalnego. Lokale socjalne będą sukcesywnie wyodrębniane w ramach istniejącego zasobu mieszkaniowego – poprzez odpowiednie zakwalifikowanie mieszkania o niskim standardzie, na wniosek lokatora lub zarządcy.
Dodatkowo w roku 2009 zbudowanych zostanie 30 nowych lokali socjalnych.
Najemcy lokali socjalnych w zasobach wspólnot mieszkaniowych otrzymają propozycje zamienne w zasobie gminnym.
Zgodnie z przyjętą polityką mieszkaniową uwolnione mieszkania będą przeznaczone do sprzedaży.
Miasto zawarło też porozumienie ze spółdzielniami mieszkaniowymi, na podstawie którego udostępni lokale komunalne dla rodzin eksmitowanych, w zamian za co spółdzielnia udostępni swoje lokale na potrzeby miasta.
Poprawa zagospodarowania terenów wewnątrzosiedlowych poprzez dzierżawę i sprzedaż tych gruntów na rzecz wspólnot
Będzie to możliwe po wydzieleniu terenów dla poszczególnych wspólnot. Miasto ma zamiar przygotować ofertę sprzedaży lub dzierżawy tych terenów na rzecz wspólnot, na korzystnych warunkach, a następnie zainicjować tworzenie razem ze wspólnotami koncepcji ich zagospodarowania, biorąc pod uwagę: układ komunikacji pieszo-jezdnej, usytuowanie miejsc postojowych dla samochodów osobowych, posadowienie obudów śmietników na odpady komunalne,elementy małej architektury i zieleni niskiej z placami zabaw dla dzieci, rozbiórkę obiektów substandardowych.
Zarządzanie
W procesie zarządzania zasobem mieszkaniowym uczestniczą: Prezydent Miasta Elbląga, Zarząd Budynków Komunalnych w Elblągu, Zarządcy nieruchomości.
Zarząd Budynków Komunalnych zarządza w imieniu Prezydenta całym miejskim zasobem mieszkaniowym. Radni, na podstawie analizy funkcjonowania ZBK za okres ostatnich czterech lat stwierdzili, że robi to dobrze pod każdym względem. Nie przewiduje się zatem dokonywania zmian w sposobie zarządzania gminnym zasobem mieszkaniowym.
Finanse
Dochody ZBK pochodzą z czynszów z lokali mieszkalnych i użytkowych oraz innych składników majątkowych, środków finansowych z budżetu miasta , w tym uzyskanych ze sprzedaży lokali, innych środków pozyskanych z zewnątrz w ramach programów rządowych i Unii Europejskiej oraz preferencyjnych kredytów, umożliwiających pozyskanie dotacji i premii.
Na wydatki składają się koszty eksploatacji, spłaty należności bankowych, remonty i wpłaty na fundusz remontowy wspólnot mieszkaniowych, opłaty za media i wywóz nieczystości, koszty zarządu.
Planowany budżet ZBK wyniesie: 21.551mln zł w 2007r. , 21.778mln zł w 2008 r., 22.198mln zł w 2009 r., 22.212,5mln zł w 2010r i 22.084 mln zł w 2011r.
Dochody z czynszów na przestrzeni lat 2007 – 2011 pozostaną na podobnym poziomie: czynsze za lokale mieszkalne wyniosą 14.927 mln z ł w roku 2007 a 14.806 mln zł w roku 2011, czynsze za lokale użytkowe we wszystkich latach objętych programem po 3.288 mln zł rocznie.
Wydatki na remonty zasobów gminnych będą rosły, od 2.859 mln zł w r. 2007 do 3.863 mln zł w r. 2011 (w sumie w ciągu pięciu lat na remonty planuje się wydać łącznie 18 635 700 zł).
Remonty będą dofinansowane z dotacji z budżetu miasta oraz środków pochodzących z zewnątrz, w tym min. z Regionalnego Programu Operacyjnego Warmia i Mazury na lata 2007-2013.
*Komentarz redakcji
Pozytywną stroną przyjętego programu jest niewątpliwie przyjazna mieszkańcom, szczególnie tym gorzej sytuowanym, polityka czynszowa.
Ważne też jest ustalenie standardów, jakim powinny odpowiadać budynek i mieszkanie komunalne.
Brakuje tu jednak standardu lokalu socjalnego – choćby ze względów sanitarnych, niezbędne jest przynajmniej własne WC i możliwość umycia się.
Natomiast bardzo niepokoi nie zauważanie problemów mieszkaniowych osób niepełnosprawnych. Osoby niepełnosprawne pojawiają się w całym programie tylko w jednym zdaniu: „miasto będzie kontynuowało zamiany lokali mieszkalnych osób niepełnosprawnych, które zajmują lokal nieprzystosowany do ich potrzeb”.
Nie ma jednak żadnej wskazówki, gdzie taki przystosowany lokal można znaleźć. Nie wymienia się udostępniania budynków i przystosowywania określonej ilości mieszkań dla osób niepełnosprawnych w zakresie robót w ramach remontów kapitalnych, nie wspomina się o takich mieszkaniach w budynkach nowo budowanych.
Co gorsza, zakładane standardy budynków również nie uwzględniają potrzeb osób niepełnosprawnych – nie zawierają nawet warunku dostępności wejścia i windy.
Niepokoi także obniżenie aż o 25% zasobu mieszkań komunalnych na wynajem, w sytuacji, gdy mieszkania takie są ogromnie poszukiwane. Potrzebują ich rodziny, których nie stać na zakup własnego mieszkania i nie mają zdolności kredytowej, w tym przede wszystkim młode małżeństwa, które znikąd nie otrzymują pomocy. W dodatku, mieszkania, które pozostaną w tym zasobie, to w większości rudery, które w niedalekiej przyszłości zakończą swój żywot. Powszechnie przy tym wiadomo, że brak możliwości wynajęcia niedrogiego mieszkania, to jedna z przyczyn wyjazdów młodych ludzi za granicę.
W „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Elbląga” jest zawarta prognoza potrzeb mieszkaniowych na najbliższe latach – może dobrze by było porównać te dokumenty i zobaczyć, czy do siebie przystają.
Program opublikowany jest na stronie http://um-elblag.samorzady.pl/?a=7269 (adres dość trudny do odnalezienia dla osoby mniej zorientowanej).
Teresa Bocheńska Wersja archiwalna wpisu dostępna pod adresem: http://razemztoba.pl/beta/index.php?NS=srodek_new_&nrartyk= 1781
