Opodatkowanie przychodów ze sprzedaży nieruchomości - nowe i stare zasady

Opodatkowanie przychodów ze sprzedaży nieruchomości - nowe i stare zasady

W tym roku zmieniły się zasady opodatkowania przychodów ze sprzedaży nieruchomości. Z początkiem 2007 r. nastąpiła likwidacja wielu ulg, z których mogły skorzystać osoby sprzedające dom lub mieszkanie. Nie znaczy to jednak, że opodatkowaniem będą rządzić wyłącznie nowe zasady. O tym, czy stosujemy stare, czy nowe przepisy decyduje data nabycia lub wybudowania nieruchomości, a nie data sprzedaży. Jeżeli więc sprzedajemy mieszkanie zakupione lub wybudowane przed 1 stycznia 2007 r., stosujemy stare zasady.

Nowe zasady opodatkowania przychodów ze sprzedaży nieruchomości

Każdy, kto sprzedaje nieruchomość, uzyskuje przychód, który jest opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W przypadku, gdy sprzedaż nieruchomości – nabytej po 31.12.2006 r. – podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym (przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie), zbywca płaci zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 19 % dochodu.

Podatek ten trzeba zapłacić w przypadku odpłatnego zbycia:
nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, prawa użytkowania wieczystego gruntów.

Podstawą opodatkowania jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, a kosztami jej uzyskania. Przychodem jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, do których zaliczamy między innymi:
opłatę notarialną, opłatę skarbową, opłatę sądową, koszty pośrednika obrotu nieruchomościami. (Kosztem nie będzie podatek od czynności cywilnoprawnych, gdyż ponosi go nabywca.)
Zatem od podstawy opodatkowania naliczamy 19% zryczałtowany podatek dochodowy.
Przykład: Jan K. zakupił mieszkanie za 100.000 zł, po roku sprzedał je za kwotę 150.000 zł, ponosząc przy tym różnego rodzaju koszty sprzedaży w wysokości 10.000 zł. Podstawa opodatkowania wyniesie 150.000-10.000-100.000=40.000, a podatek dochodowy 40.000×19%=7.600 zł.

Podatek ten płatny jest w terminie złożenia zeznania rocznego za dany rok, a więc do 30 kwietnia roku następnego.

Nie oznacza to jednak, że zawsze zapłacimy więcej, niż pod rządami starych przepisów. Od 1 stycznia 2007 r. podatek wyniesie wprawdzie 19%, ale liczone nie od przychodu, lecz od dochodu, czyli różnicy pomiędzy przychodem ze sprzedaży, a kosztami. Jeżeli więc sprzedamy nieruchomość za kwotę niższą, niż za nią zapłaciliśmy, to nie zapłacimy w ogóle podatku.

Nowe ulgi
Od 1 stycznia 2007 r. nie ma znaczenia, na co przeznaczymy pieniądze uzyskane ze sprzedaży, gdy sprzedajemy nieruchomość przed upływem 5 lat od jej nabycia. Nawet więc w przypadku, gdy całość pieniędzy ze sprzedaży mieszkania przeznaczymy na kupno domu, to podatek i tak będziemy musieli zapłacić.

Na szczęście ustawodawca wprowadził nową ulgę, dzięki której możemy uniknąć zapłacenia podatku. W przypadku sprzedaży nieruchomości nabytych lub wybudowanych po 31 grudnia 2006 r., zwolnione są z podatku przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:
– budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku;
– lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu;
– spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie;
– prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym wyżej, na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy, przed datą zbycia.

Nie ma znaczenia, czy okres zameldowania przypadał w okresie, kiedy podatników był właścicielem lokalu/budynku. W związku z tym, zwolniona z podatku będzie również sprzedaż niezwłocznie po zakupie nieruchomości, zamieszkałej przez podatnika jeszcze przed jej zakupem (np. mieszkania zakładowego).

Zwolnienie to ma zastosowanie łącznie do obojga małżonków. Oznacza to, że jeżeli podatnik pozostaje w związku małżeńskim w chwili dokonania sprzedaży, to warunkiem zwolnienia jest, aby zarówno on, jak i małżonek, posiadali 12-miesięczny okres zameldowania. Nie ma znaczenia, czy pomiędzy małżonkami istnieje wspólność majątkowa małżeńska, czy też nie. W przypadku współwłaścicieli, każdy ze współwłaścicieli powinien spełnił warunek zwolnienia niezależnie od pozostałych, wraz ze swoim małżonkiem.

Warunkiem zastosowania zwolnienia jest złożenie oświadczenia w urzędzie skarbowym w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, że podatnik spełnia warunki do zwolnienia.

Oświadczenie to składa się w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika (w związku z zameldowaniem na pobyt stały powinien to być adres nieruchomości).

Podatek od sprzedaży nieruchomości nabytej przed 1 stycznia 2007 r.

Sprzedaż nieruchomości nabytej przed 1 stycznia 2007 r. powoduje jej opodatkowanie na zasadach obowiązujących 31 grudnia 2006 r.

W przypadku, gdy sprzedaż takiej nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym (przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycia lub wybudowanie), zbywca zapłaci zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 10% uzyskanego przychodu (ceny uzyskanej za nieruchomość). Podatek ten jest płatny bez uwzględnienia poniesionych kosztów, w tym kosztów nabycia nieruchomości, jest należny również w przypadku zbycia ze stratą.

Przykład: Jan K. zakupił mieszkanie za 100.000 zł, po roku sprzedał je za 90.000 zł. Od sprzedaży zapłaci podatek dochodowy 90.000×10%=9.000 zł
Podatek ten trzeba zapłacić w terminie 14 dni od daty sprzedaży, chyba, że złożymy w tym terminie w urzędzie skarbowym oświadczenie, że przychód uzyskany z tej sprzedaży zostanie przeznaczony na cele mieszkaniowe w ciągu najbliższych 2 lat.
Uwaga:
Podatku nie zapłacimy, gdy sprzedajemy nieruchomość po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, (a nie po upływie 5 lat od daty zakupu).

Zwolnienia obowiązujące przed 1 stycznia 2007 r.

W stosunku do nieruchomości nabytych przed 1 stycznia 2007 r. zastosowanie mają zasady opodatkowania przychodu z ich sprzedaży, czy zamiany, z 31 grudnia 2006 r.

W takim wypadku zastosowanie mają następujące zwolnienia:

Wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych:

w części wydatkowanej nie później niż w okresie 2 lat od daty sprzedaży:

– na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

– na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

– na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

– na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

– na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

 w całości – jeżeli sprzedaż nastąpiła w celu uzyskania, w zamian za te nieruchomości lub prawo, spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części,
 w całości – jeżeli sprzedaż nastąpiła w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie tych budynków lub praw do lokali,
 w całości – jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny,

 w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów:

– na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

– na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

– na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

– na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

– na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Aby skorzystać ze zwolnienia wystarczy w podanym wyżej okresie wydatkować pieniądze na wskazany przez ustawodawcę cel oraz złożyć w urzędzie skarbowym, w terminie 14 dni od daty sprzedaży, oświadczenie, że uzyskany ze sprzedaży przychód przeznaczymy na w/w cel.
  Małgorzata Adamek Wersja archiwalna wpisu dostępna pod adresem: http://razemztoba.pl/beta/index.php?NS=srodek_new_&nrartyk= 1516

Wyślij komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.